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齐鲁证券刘启元:中国房地产发展走向有限市场化

2011年12月21日 11:03 来源: 金融界网站 【字体:

  金融界网站讯 齐鲁证券2012年度投资策略会12月21日在北京洲际酒店举办,金融界网站全程直播。会上齐鲁证券宏观分析师刘启元做了题为“过渡还是拖延?”的宏观专题报告。他对中国房地产发展方向做了重新定义,即有限市场化。

齐鲁证券宏观分析师刘启元

齐鲁证券宏观分析师刘启元

  刘启元表示,“有限市场化”将首先体现为房地产价格的非市场化:在房地产的供需矛盾解决前,地产价格上升的趋势将被人为压制,目的为控制房地产泡沫的继续膨胀;房地产价格持续下降也不太现实:如果价格持续下降,则意味着房地产需求的持续萎缩,需求萎缩的后果是房地产投资的下降和经济的下滑,房地产供给也会减少;房地产价格保有可能在短期快速下降后维持在一个相对平稳的区间运行。

齐鲁刘启元:通胀下行趋势或延续至明年三季度

来源:金融界网站

  供需矛盾解决前,房屋供给将会大幅增加以弥补之前供给不足造成的“供需缺口”:“保障性住房”:即加大政府控制的廉租房和经济适用房的供给;当前环境下,房屋供给增量的主力仍然来自于商品房。

  地产商的角色将逐渐过度到赚取普通利润的“房屋制造商”:过去十年,我国的房地产行业错误的过度市场化促使了房地产行业的畸形发展;未来房地产价格上涨趋势被压制的背景下,地产商将逐渐过度到只能赚取平均利润的“房屋制造商”,管理水平较低的地产公司将会逐渐被淘汰出局,行业集中度将会逐渐上升,地产行业将进入以质取胜的时代。

  短期房价下跌的必要性及可能性

  刘启元认为,房地产泡沫化已很严重:从全国范围来看,房价收入比为7.8,高于发达国家3~6得平均水平;一线城市的房价收入比偏高,2010年京沪深穗分别为17.4、15.4、15.6和9.9,房地产价格明显泡沫化。

  他表示本轮调控已经开始2年,需要看到成果:“史上最严”的房地产调控政策不能草草收场,目前也是房价下跌的难得窗口;中央层面近期也频频传递继续加强房地产调控的信号:“继续严格执行政策,进一步巩固调控成果”,“促进价格回归合理水平”。

  他认为房地产调控将继续收紧:信贷供给紧张后,房地产企业加大了对信托免费注册即送体验金理财产品的依赖,发行量大幅飙升;6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后,又对项目立项“窗口指导”,实质上实行审批制,信托产品发行量迅速回落;今年下半年开始,信托产品陆续进入兑付期,房地产销售的低迷和银监会严查房地产信托的举动加剧了房地产企业的资金面紧张局面,房地产开发商似乎只有降价销售一条路可走。

  刘启元说道,应对这种现状可以采取结构性宽松对冲的政策。

  重要的对冲方式:基建。

  交通运输:今年由于通胀压缩中央项目投资,交通运输投资占比比往年下降2.5个百分点,若占比提高到以往的平均水平,可以使每月投资额提高650亿左右;水利及公共设施投资:随着国家在7月份确定支持发展水利的战略,水利投资开始大幅增长,我们预计,明年水利、环境及公共设施投资可能弥补400~600亿房地产投资的下降。

  对冲的不确定性:宽松程度决定对冲效果。

  理想状况下,保障房和基建投资的增长有可能对冲全部商品房投资的下降,但这建立在货币政策足够宽松的基础之上;商品房投资有可能快速下降,政策宽松可能会滞后反应,因此投资增速可能在短期出现小幅下降。

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