中国房地产行业白皮书:2018年将是销售超常发挥的一年

1评论 2018-08-02 11:15:22 来源:金融界网站 作者:亓宁 一招避险又赚钱!

  金融界网站8月2日讯 2018博鳌房地产论坛在于2018年1-8日中国海南举行,本届论坛主题为“地产归途 时间与未来”,旨在“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”。论坛由观点地产新媒体主办,金融界网站作为特约财经门户网站全程直播。 观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛致辞,宣布了2018中国房地产行业发展白皮书的发布。

  由观点指数研究院出品的白皮书从市场、地产金融等不同角度用数据展示了中国房地产行业的现状与展望。

  市场篇:宏观视野下的房地产市场

  白皮书显示,2018年上半年房地产市场风险与机会并存,限售、限价、融资收紧,但房企规模化热情仍然存在。

  根据“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”,上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。

数据

(来源:观点指数整理)

  当中尤以TOP50门槛的同比增长速度最为引人注目,达到近60%,位列所有阶梯之最,行业分化正在加剧,小型房企的竞争更为残酷,稍不留神就会成为被洗牌一方。

  从上半年的销售完成情况来看,完成比率预示今年将是不少企业超常发挥的一年。观点指数随机抽取的30家样本企业中,目标完成率达到50%以上的房企数量最多,达到16家,占比53.33%;目标完成率处于40%-50%之间的房企达到10家;目标完成率低于30%的房企仅有一家。

数据

(来源:观点指数整理)

  从销售榜单来看,上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家,按照往年经验,这些都是年内冲击千亿房企的种子选手。对比2017年达标千亿的17家房企来看,今年“千亿阵营”将进一步扩围,同比增长88.23%。

   地产金融篇:传统时代逝去下的地产金融图谱

  房地产金融化模式深化的一个推手,就是房企的毛利润已经逐渐式微、出现下降。以观点指数监测的37家成分企业数据来看,2014年平均毛利率为29.74%,2016年则下降至25.65%,2017年毛利率则出现大幅上涨,至30.31%。

数据

(来源:观点指数整理)

  过去,房企对融资成本较高的信托贷款,一直持有相对谨慎的态度。但是随着监管层加强对房企发债资金用途的监管,多家房企公司债被中止审核。这也促使房企舍弃低成本的公司债而选择信托融资。数据显示,当前不少信托产品的收益率已经升至9%乃至更多,另一个侧面也反应出房企获取资金的成本在上升。

数据

(来源:观点指数整理)

  截至2018年6月底,协会已登记私募基金管理人管理基金规模在100亿元及以上的有224家,所占比重最小。管理基金规模第二高的处于0.5亿元-1亿元之间,达到2245家。管理规模在1亿-5亿元的私募基金管理人数最多,高达4236家。

  以下为白皮书摘要(续):

  “2018中国房地产基金品牌TOP10”榜单

  过往“不缺钱”的房企,在销售增速回落、调控收紧等影响之下,资金链压力加重,而在规模扩张的路上,他们不由地将目光投向了金融市场。然而金融市场却不复往昔,如今一片风声鹤唳。海外融资频频受限,备受倚重的免费注册即送体验金贷款渠道日渐逼仄,这意味着房企们需要借助新的金融手段规避风险,寻求新的加杠杆方式和资金来源。

  由此,根植于国外的房地产基金异军突起,成为了房企扩宽资金渠道的重要法宝。在这里,行业的界限与壁垒被打破,以房企、保险公司信托公司等不同主体的房地产基金公司纷纷抢滩市场,而股权类、债权类以及夹层类的投资成为主流,商业地产、产业地产以及各种创新业务板块也成为了房地产基金的投资宠儿。那么在机会与挑战并存的市场之中,谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

  为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上,结合长期跟踪的企业表现与数据分析,评选出“2018中国房地产基金品牌TOP10”,以此推动行业的不断发展。

  长租公寓:租赁大时代 风口之上的长租公寓之争

  从集中度的角度来看,长租公寓的运营模式分为集中式与分散式。而从资源占用的角度来看,长租公寓的运营模式分为重资产与轻资产模式,各有特色及优缺点。以盈利而言,重资产的集中式会相对较高,对于规模而言,轻资产分散式更易将规模做大。

  2015年去化开始,楼市发展正在进入下半场,随着政府的调控、地价的暴涨,房企的传统开发模式越来越难以为继。房企抢占长租公寓市场,一方面可打响自身品牌,另一方面可带来可观的现金流,而这笔可现金流使企业更易于进行融资与资产证券化

  长租公寓前期投入大、后期利润少的难题,使金融创新不断上演。通过发行资产支持计划,如类REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN及其他证券化产品让企业融资效率提高,也降低大众投资地产的门槛。对于企业来说,是否充分利用资产金融化将会成为制胜的关键。

  作为房地产行业中盈利最为丰厚的房企,它们在资金端上显然比其他几类参与主体更为游刃有余,规模化带来的信用使其更易于发行资产证券化等金融产品。房源方面,部分房企已储备较多的已建成物业,可作为租赁房源。另外,已开发的商业和操盘的旧城改造等项目,也可以在恰当的时间点转为租赁房源。除此之外,在土地方面,房企在各城市新增的自持地块不断增长。

  截至2018年5月,北京、广州等城市累计供应的自持地块超过80宗,未来还将产生超过360万平方米的租赁住房自持地块。上述自持地块,也主要为万科、龙湖等大房企获得。以此,长租公寓将会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下。

  当住宅市场的疯狂渐渐停歇,租赁市场的时代开始来临了。长租公寓在政策红利的助推之下风头正盛,同时也成为了不少房企布局的重点。除此之外,中介机构、酒店、免费注册即送体验金等不同主体也纷纷抢滩市场,长租公寓的利润空间正规模化地增长。

  市场格局多元化,促使长租公寓在竞争与交流中发展。集中式与分散式的长租公寓,各自在布局与规模化扩张中摸索出不同的成长路径,而重资产与轻资产的经营模式则各有利弊,在取舍中考验着企业的资金管理能力与经营方式。各有特色的商业运作模式,从产品定位到精细化的运营,都让长租公寓在兴起不过几年之间就取得了迅猛的发展。

  然而如今看似蓬勃的长租公寓,实则被视为“烧钱”,如何火中取栗,运营商们如何在发展中摸索出独特的成功模式?在机会与挑战并存的市场之中,谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

  为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上,结合长期跟踪的企业表现与数据分析,评选出“2018中国长租公寓品牌TOP10”,以此推动行业的不断发展。

  写字楼与联合办公:写字楼的创新转型 联合办公异军突起

  受到楼市调控影响,土地、资金的获取越来越艰难,写字楼投资呈现降速状态。根据国家局已公开数据,2018年上半年写字楼投资同比持续下降。2018年1-6月,全国写字楼累计投资额2833.90亿元,累计同比下降10.3%。而在竣工面积以及新增开工面积方面,也表现疲软,预计未来写字楼面积将继续保持低速增长,存量市场将成为企业发展的主力市场。

  在甲级写字楼供应方面,除了个别二三线城市将保持较快增长外,其他将维持缓慢增长状态,特别是北上广,由于市场发展较早,饱和程度较高,增长速度极慢。

  联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究,中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币(5320亿美元),同比增长97%,并且在2017年达到了4.92万亿元人民币(7820亿美元),同比增长47%。

  办公市场持续疲惫,却正给了联合办公异军突起的大好良机。共享理念的盛行,为传统办公市场带来鲜活的动力。一方面是千禧一代自主意识的崛起、工作理念与习惯的转变,另一方面则是租用成本的降低以及空间利用的最大化。丰富的生活配套植入日常沉闷的工作环境之中,办公方式从封闭孤立向开放、交流、共享转变,这不仅是如今现状也是联合办公诞生的初衷。

  新兴事物的出现,意味着发展的无限可能。潜藏的利润空间,让不少以房企、创业品牌、媒体等为背景的联合办公运营商应运而生。短短几年之间,联合办公呈喷发之势,遍地落花。然而同质化竞争之下,唯有独特的商业模式才能抢占市场领地。随着人文化理念与服务体验的不断升级、经营布局渐趋多业态化、管理方式日渐精细化,联合办公在市场摸索中不断成熟,愈具创新之感。

  然而竞争者芸芸,这些联合办公品牌将用以何种方式拉开差距?谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物?

  为此观点指数研究院在对行业进行综合研究分析的基础上,结合长期跟踪的企业表现与数据分析,评选出“2018中国联合办公品牌TOP10”,以此推动行业的不断发展。

  养老地产:银发浪潮下养老地产的成长困局

  2017年养老行业市场规模为2.5万亿元,2012-2017年平均增速达26.91%,预计到2021年市场规模将达到6.5万亿元。因此,众多房企开始转型,将目光投向了养老地产。加之2016年虽然房市大涨,销售速度与去库存快速增长,但自2017年初国家发布限购限贷令后,楼市逐渐呈现出冰火两重天状态。面对严峻的政策调控、巨大的资金和库存压力,单一的住宅模式显然无法成为房企唯一的利润驱动力。因此,推动地产业务多元化势在必行,而养老地产是其中一个重要的发展方向。

  国内做养老地产的房企,项目数量不多,尚处于试水阶段。随着市场规模的壮大与规范,项目定位方面逐渐分为三大派,一是以万科为代表的涵盖大中小型养老机构,针对不同的人群开发不同等级的项目,这将有利于长远的发展。二是以复星、远洋为代表的,主要开发高端养老机构,规模普遍较大,覆盖了不同年龄段的老人需求。三是小型社区护理中心,这类型机构需要的投资相对较小,风险也较低。

  国内养老地产想要持续发展,寻求更好的红利,需要在优秀案例、国外经验与中国国情中不断探索、改进,寻找最优化的开发模式和资金解决路径。

  文旅地产:野蛮生长后文旅地产的转型升级

  2012-2014年间,文旅地产处于野蛮生长阶段,平均每年新增的文旅项目约2200个,年平均增速达83%。据观点指数数据显示,截至2014年底,全国文旅项目共7965个,同期上涨50%。

  进入2015年后,文旅地产步入转折阶段。2015年底全国文旅地产项目达到8701个,增速明显下降至9%,我国开发和运营文旅地产项目的企业共有5297家,较2014年减少27家。这一年我国文旅地产行业集中度正在上升,行业洗牌及调整正逐步拉开序幕。

  国内文旅地产的盈利来源可归纳为两大板块:一是地产销售;二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到文旅项目的开发中。

  目前国内文旅地产市场规模稳步壮大,需求旺盛,势必会出现新的趋势。未来发展趋势将和国家政策、市场需求息息相关,政策将预示未来的发展方向和投资热点,而市场需求将会作用于文旅市场的转型升级。

  产业地产:政府与开发商的共舞时代

  截至2017年末,我国人口城镇化率已经达到58.52%,预计到2020年这个数字将会达到60%。随着人口城镇化率的不断提高,产业的密集程度势必也将会显著提高。

  产业地产中主要有三个参与角色:政府、开发商和入驻企业。其中政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者,也是最终的决策者,而开发商扮演的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。而入驻企业既是主动选择者,也是被动接受者,主动选择的是是否入驻,被动接受的是入驻之后的园区环境。因此政府和开发商成为了园区发展最重要的变量,他们所扮演的角色质量决定了园区的潜力与方向。

  产业地产这个行业已不是新兴市场,早年间的过度膨胀现在已经逐渐冷却下来,潮退之后裸泳的人也开始穿衣服回家了。大浪淘沙,烂尾的园区和过时的模式会被市场抛弃,经过时间的沉淀,市场集中程度和成熟程度都会不断提高。也许未来的产业网和产业集群全面实现的那一天已经不再遥远了。

  物流地产:高度集中与多元化发展

  根据国家局数据,2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元,同比增幅为5.5%,较2015年增幅下降22.9个百分点。

  经过十余年的发展,物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局,普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头,以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争,彼此都没有拉开较大的差距。

  由于出身不同,物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径,而其中差别最大的就是轻、重资产模式,轻资产运行效率高资本周转快,重资产风险系数小收入水平高。

  物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进,在我们未来的日常生活中,物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。

  购物中心:机遇挑战并存的购物中心新时代

  据商务部监测,第一季度全国5000家重点零售企业销售额同比增长4.5%,增速比去年同期加快0.4个百分点,其中,购物中心业态销售额同比增长6.3%。

  在内地购物中心市场发展的过程中,主要有两个不同的流派,港派和内地本土企业。港派开发商由于经过香港房地产市场的历练,在进入内地市场时,已是具备较大的资金实力、较高的开发能力以及较完善的管理能力。而内地本土企业由于在商业地产从零开始摸索,没有很好的资金积累,也不具备完善的开发管理体系。这也注定了两派开发商在经营管理上的不同。

  但是,随着市场的变化以及企业的成长,原先落后的内地本土企业渐渐把差距缩小,而港派企业也面临着越来越大的竞争压力。而未来,无论是港派还是本土企业,在面对变化的市场、更高的消费需求时,都将面临更多的挑战。

  酒店:品牌助推 酒店+地产未来风向

  目前国内的酒店市场大致可以按照高中低端酒店划分,管理模式上就分委托管理、特许经营、带资管理和联销经营。其中,中低端酒店以连锁型特许经营为主,而高端酒店以自营与委托管理为主。当然,不乏存在某方面的“强者”,如擅长品牌塑造的铂涛集团与2017年刚成为全球最大豪华酒店业主的富力酒店。

  轻资产话题已经谈论十年之久。如今,经历OTA等旅游产业投资热后,国内资本市场逐渐开始审视旅游市场的布局结构,投资方向由单纯旅游市场向酒店产业倾斜。并且随着国内品牌发展成熟度的提高,品牌输出能力渐显。在此环境下,酒店行业可利用资本市场的投资达到轻资产化,从而减少自身的投入、集中自身品牌优势打造酒店产业链利润的延伸。

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