莫笑鹤岗楼市白菜价 一季度东北多城房价领涨全国 原因竟是…

1评论 2019-04-17 21:02:37 来源:每日经济新闻 作者:包晶晶 游资亲授打板神技

这几天,随着因“2万元喜提一套房”一夜成名的鹤岗,东北区域的城市房价亦备受关注。在国家局16日发布的3月数据中,丹东、锦州分别以新建住房价格环比涨幅1.9%和1.5%领涨70个大中城市。这三个城市的经济情况有着惊人相似——缺乏产业活力、人口外流明显。

  这几天,随着因“2万元喜提一套房”一夜成名的鹤岗,东北区域的城市房价亦备受关注。在国家局16日发布的3月数据中,丹东、锦州分别以新建住房价格环比涨幅1.9%和1.5%领涨70个大中城市。这三个城市的经济情况有着惊人相似——缺乏产业活力、人口外流明显。

  有意思的是,在此之前,这些城市因为“存在感”过低,甚至都未能进入主流研究机构的“法眼”。

  “2012年在上海买了房子之后,就把东北(丹东)的房子陆续卖了,到现在也没涨多少,倒是这套学区房,买下不久又涨了100万。”严女士告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者。

  决定来上海发展的前一年,严女士夫妇就在上海买了一套房,当时上海的房价已经露出飞涨的苗头。有了孩子之后,决定扎根上海的严女士陆续卖掉了家乡的房,东拼西凑地又买了一套学区房。

  “我这笔账怎么看都划算。”她不止一次说道,老家那两套房的涨幅和一线城市比起来简直不堪一提。

  中原地产首席分析师张大伟分析称,地区经济涨幅放缓,影响了购房者的购买决策,叠加东北经济向几个核心城市转移的趋势明显,共同导致东北三四线城市房价普遍非常低,而且当地没有购买力。

  东北三四线楼市众生相:暴涨的丹东只是个例

  记者梳理国家局近年数据后发现,尽管丹东市时隔9个月再次领跑70城房价涨幅,但4年来其新房价格仅上涨了22.6%。

  丹东地处辽宁东南部、紧邻朝鲜,这个低调的边境小城在2018年4月前后迎来了一轮房地产市场的“强题材游戏娱乐平台注册就送25”,彼时手握重金的投资客纷纷涌入丹东,开始了他们的“抢房”计划,丹东楼市一夜逢春。据媒体报道,在丹东楼市最火热时期,甚至出现了“售楼处每天一调价,价格以每日每平方米百元速度上涨”的情形。

  记者查阅国家局数据后获知,当月丹东房价涨幅便居于70城之首,次月更是以5.3%的环比涨幅再度聚焦各方目光。

  不过,炒房大军刚刚出手,丹东便迅速出台了限售、提高首付比例等调控政策。但从数据来看,房价易涨难跌,2018年6月,丹东的房价涨幅依然位居前列,同比涨幅高达15%,遥遥领先。

  而经济基础略好于丹东的锦州,更是个房价洼地。

  与2015年相比,目前锦州市一手房价格仅上涨13.1%,若以当年单价2800元测算,4年时间房价只涨了366.8元/平方米。

  记者查阅安居客、房天下等平台发现,丹东市区一手房单价在5500~13000元/平方米不等,锦州市均价则在2900~5800元/平方米区间,二手房价格则更低。丹东的涨幅仅9.7%,居于倒数第四,锦州则稳居倒数第一——0.9%。

  除了这几个城市,包括营口、黑河,以及鹤岗在内,房价都远远低于市场想像。

  张大伟分析认为,鹤岗等城市虽然是地级市,但按照人口数量划分,与东部县级相当。不仅如此,东北的三四线城市人口外流速度非常快,而且很多重工业城市、能源城市转型下,年轻的购房人群减少,都影响了房价。

  每经记者 包晶晶 制图

  销售萎靡带来连锁反应:土地卖不出价

  从城市经济发展层面来看,《2018年丹东市国民经济和社会发展公报》显示,全市GDP816.7亿元,总量居全省第11位。

  2018年,丹东市商品房销售面积232.2万平方米,仅增长0.1%;商品房销售额123.3亿元,增长11.4%。

  丹东市城镇居民可支配收入29873元,一方面,收入与易涨难跌的房价形成了强烈的对比;另一方面,城市空心化造成的市场萎缩不容忽视。像严女士这样的家庭不在少数,定居上海不久,把父母也接来同住,而且“全家都不太可能回去常住了”。

  销售萎靡带来了一系列连锁反应,2018年丹东市住宅开发投资55.8亿元,比上年下降18.9%;住宅施工面积增长2.5%、竣工面积下降13.7%。

  而GDP排名靠前一些的锦州却更糟糕:2018年商品房销售面积仅124.3万平方米,同比下降21.3%;商品房销售额60.3亿元,同比下降9.3%。

  中原地产研究中心数据显示:东北区域大部分城市住宅土地楼面价低于1000元/平方米。

  区域内34个城市,2019年来3个半月时间内,招拍挂市场卖地只有332亿元。

  可供对比的是,今年前3个月,北京、杭州、天津、上海的单城卖地收入分别是589亿元、471亿元、441亿元、382亿元,其中,杭州的卖地收入,还是同比跌去了49%后的数据。

  不过,沈阳、大连、哈尔滨、长春这4个城市稍好,卖地收入达到了288亿元,另外只有丹东和朝阳卖地过亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似现象也说明了一个问题,城市空心化或者说收缩型城市也需要关注此类楼市疲软的现象,城市应该积极培育新产业,同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,才能够形成更好的购房条件。

  张大伟也认为,从未来发展看,除了在房价明显上涨的情况下,城市圈协同打击投机炒房,也应该具备一定的人口疏导产业转移政策。比如,未来环京可以承接北京的部分需求。这些政策应该逐渐试点落地,在不影响房地产平稳的前提下,健全供应体系,这样不仅仅可以解决大城市病,同时可以提升城市圈的活力与繁荣。

关键词阅读:房价 楼市 鹤岗

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