郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

1评论 2019-06-14 11:25:52 来源:朱罗纪 新股民学会一招3天大赚22%!

  跟大家解读一下昨日银保监会主席郭树清房地产的讲话。

  原话如下。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  讲话确认了几个意思:

  1、我国一些城市家庭杠杆率升得太快,债务负担已经比较危险。

  2、房地产挤占了全社会太多的信贷资源,对其他行业产生了挤出。

  3、为免日后付出沉重代价,要继续“去房地产化”。

  4、注意,住户部门是杠杆率升得快,但整体绝对风险并不高,目标是控制增速,不是打掉。

  最后一句可能很多人不认同,但是前半句其实是很中肯的。靠房地产立国当然不行,这个都懂。

  整体来说,这是我印象中监管层异常严厉的一次,尤其是在目前整体经济前景莫测的背景下,表态如此严肃,相当罕见。想想之前,去年底到现在,那么多观点认为货币政策会再来一次“大水漫灌”——实际情况也的确是适度松动。现在的这番说辞,可谓是兜头一盆凉水。

  【一

  但其实不是政策转向,而是有着一脉相承的逻辑延续——只是外界一直对大放水心有余悸(或者说心有期待)。

  我们先检索一下历史发言。

  今年5月25日,清华五道口全球金融论坛上,缺席的郭树清在请人代读的发言稿中也明确指出:“要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作,坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫”。

  继续前溯,谈“家庭杠杆率”风险的,主要是前央行行长周小川。2017年10月,周小川在十九大中央金融系统代表团开放日上回答记者提问时称:“关于家庭部门的债务杠杆率,从全球比较来讲,中国还不算高,但是最近几年增长很快。这个快的程度提请大家注意,不是说现在就要去杠杆,而是说增长的过程要注意质量,要使增量部分保持稳健,同时又是高质量的。”

  当时的意思是说,风险主要在于升得太快了(下面会讲到),要把速度降下来。

  再往前看,是周小川在2016年G20央行行长会议期间的讲话,原话是:“个人住房加杠杆逻辑是对的住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在免费注册即送体验金总贷款的比重还是偏低的有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几,所以免费注册即送体验金觉得还是比较安全的产品,所以有很大的发展机会。”

  把这两位的历年讲话串起来,大致逻辑就很清晰了:2016年还是在肯定加杠杆,2017年开始提醒增速要降下来,2018年没有提。现在又提了,而且措辞显然更严厉了。说明了,这么几年,一定是发生了很多故事。看下面的历史数据就知道,2015年-2017年,整个住户部门杠杆率升得特别快。而2018年经济困难,当年下半年开始货币政策有所放宽,存准下调,真实房贷利率下降。但是到今年上半年,住户部门杠杆率又翻头爬升。

  央行发布的5月金融数据也佐证了这一点:5月住户部门贷款增加6625亿,其中中长期贷款增加4677亿。据中原地产,前5个月住户部门中长期贷款上涨到2.27万亿,较2018年的2.03万亿增加2400亿,这个数据是历史高位。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  市场事实的变化,推动了高层言论的变化,而言论的变化又预示了下一步政策的调整,再反过来影响市场的运作。

  【二】

  下面,我们重点来看“家庭杠杆率”的历史变迁,看看是否相对应,以期更准确的理解政策的演变逻辑,我会在文后捎带讲一下深圳。

  中国社会科学院经济研究所副所长张晓晶等三人在今年3月份发布一份研报:《2018年我国宏观杠杆率首次下降》。指出2018年实体经济部门杠杆率出现了自2011年以来的首次下降,但这个下降“主要得益于非金融企业部门杠杆率的大幅下降”。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  “非金融企业部门杠杆率从2017年的158.2%下降至153.6%,全年共下降了4.6个百分点;政府部门杠杆率由2017年的36.4%微升至37.0%,全年共上升0.5个百分点;居民部门杠杆率(债务余额/GDP)由2017年的49.4%升至53.2%,全年上升了3.8个百分点。”居民部门杠杆率,在2018年不降反升,而且超过了过去10年的平均值。

  这个杠杆率,“低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)”(央行《中国金融稳定报告(2018)》,2018.11,显示2017年末住户部门杠杆率为49%)。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  (央行《中国金融稳定报告(2018)》)

  但共识是:尽管住户部门杠杆率低于国际平均水平,但增速快。2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,到2018年末升到53.2%,10年共上升了35.3个百分点,年均升高3.5个百分点。对比美国,20世纪50年代住户部门杠杆率20%,到2000年升到69.9%,花了大概半个世纪(但是美国接下来也很扯,2000年-2007年7年时间,大升了28个百分点,接近100%,然后崩了)。

  总之,研究报告很担忧的指出:我们现在住户部门杠杆率的增速,“与美国2000-2007年间相当,需要引起警惕”。

  另外,金融危机后的10年,是我们在拼命加杠杆,全球在拼命去杠杆例如,美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2017年末的78.7%,日本从59.5%降至57.4%,欧盟从60.4%降至58.0%。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  (央行《中国金融稳定报告(2018)》

  从绝对值上看,2008—2018年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至25.8万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%-54%(2018年,为54%)。自1997年商业免费注册即送体验金开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  (央行《中国金融稳定报告(2018)》

  但到今年一季度,杠杆率又上来了,居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1个百分点。(《2019年一季度中国杠杆率报告》,张晓晶等,2019.5)

郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

(2019年一季度实体经济杠杆率分布

郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

(2019年一季度居民部门杠杆率)

  持续向上的在逼近65%警戒线。——“国际货币基金组织认为,住户部门债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定”。

  再加上5月的信息,足以解释为什么郭树清此时此刻这样讲话。中国房地产整体风险虽然依然可控,但是有必要控制快速增长的上升速度。不能跑的太快了,别翻了车。

  【三】

  最后来看看深圳的情况。

  深圳2018年住户贷款是19942.95亿,GDP为24221.98亿,据此测算,住户部门杠杆率为82.3%。而在央行上述报告中,2017年末,广东住户部门杠杆率为59.1%。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  住户贷款/住户存款这个测算偿债能力的指标看,深圳是负债率最高的。2018年,住户存款是13810亿,贷款19942.95亿,杠杆率为144.4%,比2017年的158.1%下降了。但是,北京2018年住户存款为32507.8亿元,住户贷款为 14664.5亿元,杠杆率仅为45%;上海2018年住户存款28569亿元,住户贷款22274亿元,杠杆率为77%。广州2018年住户存款为16456.56亿元,住户贷款16776.46亿元,杠杆率为101.9%。深圳人更敢贷款,更能贷款。

  美联物业最新的一份二手住宅家庭负担比,展示了深圳过去13年多的曲线走势。2015年房价暴涨之后,深圳的二手住宅家庭负担比陡升到80%以上,一下子升了20多个百分点。此后一直盘桓在这个比率以上,5月小幅降至84.3%。而在2006年之前,都在40%以下。

  郭树清对房地产的最新喊话意味着什么?

  (2005-2019年深圳家庭负担比)

  假定,假定房价再继续大涨,那么这个家庭负担比的指数还是很值得警惕的。

  【四】

  综合下来,总结一下我的看法。

  要之。可以谈两个感受。

  第一个是,以目前的情况来看,中国房地产的杠杆率是没什么大风险的,照这个增长势头,距离警戒线还有一段距离,不需要过分的杞人忧天。中国有着全世界最高的首付,免费注册即送体验金给自己留有比较大的安全边际。历史上,在房贷、车贷信用卡贷这几个里面,个人房贷的不良率一直都是最低的(基本都在0.5%以下,2017为0.3%,车贷0.7%,信用卡贷1.6%。我们不期待天天搞大刺激来让房地产扮演经济引擎,但也不需要终日担心房地产是在末路狂奔。

  但如果再故技重施,通过债务扩张的方式来刺激房地产,就会很麻烦。比如全国来看,2015-2017年三年时间,杠杆率整整升了10个百分点(从39.4%到49.4%)。而深圳2015-2016年,更是大升了20个百分点。势头猛,往往一步就能冲到警戒线。

  因此,从这个角度看,货币政策在现实中很难再具备大幅扩张的基础的,这也能够从侧面解释为何央行屡次三番异常嘴硬的强调“货币中性政策(这两年央行似乎是非常“抵触”放水,从央行与财政部之前的嘴仗能体会到)。如果信贷政策稳下来,那么房地产这个行业持续向前发展,是非常非常可预期的。我们不需要期待一个暴涨暴跌的市场,在不刺激的背景下,房地产其实照样可以实现不错的增长。

  可以说,高层的此番演讲,是彻底打掉了从去年底到现在,很多人内心期待的“再来一次货币大水漫灌”的幻想,货币政策绝对不会针对房地产再行“大水漫灌”,而一定是整体围绕着“中性”做文章。经济好转的时候控制一下,转差的时候放松一些。这也是我从《论“夜壶”之不可再启》那个时候一再重申的观点。

  第二个是,对于我们房地产行业的参与者来说,要学会在“房住不炒”的“新常态”下,放弃两个“经验式”期待:

  一是放弃货币政策再有大水漫灌的期待。原因不是想不想,而是经济无法承受,不可行,而且,日本殷鉴在前,中国绝对会首先防范重蹈覆辙的教训。

  二是放弃房价再有暴涨的期待。过往经验证明,房价能大涨,必须要有货币政策“三率齐降”——存款准备金率、首付比率、贷款利率。过去这段时间,的确也降了,但显然不是全降,更不是大降。

  事实数据摆在面前,未来的房地产,大趋势应该很明了:控制加杠杆一定是长期性的动作,间或短期内会有松紧的举措,但整个温控的趋势应该是不会改的。这许是汲取日本泡沫、美国次贷危机的教训,打的是一个提前量。看不明白这一点,可能就会继续陷入经验主义的窠臼里。

  这个新理解,决定着我们不但要在行动上转变,而且要在思维上转变过来。如果不能转过来,你的操作动作可能会变形。在这样的思维之下,我们才能去建立新的操作逻辑。

关键词阅读:郭树清 房地产

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