房东租客两头吃?蛋壳公寓被约谈 长租公寓前景何解

1评论 2020-02-15 19:35:05 来源:证券时报网 作者:吴家明 游资是怎么抓涨停的?

  一场新冠肺炎疫情打乱了绝大多数人的生活节奏,出于控制疫情的需要,不少人的返程和复工都被迫延迟,进而引发了一系列住房问题,特别是租赁市场。

  近段时间以来,多地蛋壳公寓的房东爆料称,公寓方面要求房东免租一个月。与此同时,租客从蛋壳公寓租房子却不能减免租金,双方对于“房东免租、租客交租”的企业单方面行为表示不满。

  证券时报记者了解到,全国多地的蛋壳公寓房东已经准备开始集体投诉。就在深圳,众多蛋壳公寓的房东参与并建立了维权微信群。记者也向深圳住建局求证,该局表示已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人,并将密切跟踪关注事件进展情况。

  房东端要求“免租”

  租客端“返租金”难提现

  深圳的周女士告诉记者,自己手上位于龙华区的房子交给了蛋壳公寓管理,截至目前已经接到蛋壳公寓方面的两次电话和一封短信。对于房东部分,短信内容指出客服人员正在积极与房东联系,寻求免租期支持。蛋壳公寓还澄清:“套路房东”纯属谣言,请业主不信谣不传谣。面对疫情,蛋壳与房东协商,努力达成良好结果共克时艰。”

  房东租客两头吃?蛋壳公寓被约谈!租客焦虑,业主不满,疫情下长租公寓前景何解

  不过,有蛋壳公寓的房东反应,蛋壳公寓对房东没有采取协商的方式,而是利用自身的平台优势单方面告知,通过拒付租金,让房东被迫接受减免的既成事实。周女士表示,自己的房子由于还处于免租期,所以暂时不清楚会不会收不到房租。客服人员在电话中对她表示,1月和2月租金延期打款,并希望业主给一个月免租期。“我说我的房子2月份本来就是免租期,客服就说要我再免一个月咯!”周女士还表示,有同样将房子交给蛋壳公寓的邻居没有收到房租。

  有房东对记者表示,一些业主已经自发成立了维权群,甚至还整理出房东应如何处理此次事件的“攻略”,其中包括收款日没有收到钱后第二天向蛋壳公司寄送律师函,声明合同相关条款和欠款数量;满15个工作日后再次发送律师函;收集租客按时交租且住在房屋内的证据,保存好以备仲裁使用等。

  一位房东还表示,他曾多次拨打蛋壳公寓热线反映情况,自己按揭购买的这套住宅月供近2万元,如果蛋壳方面停付房租会导致自己的压力很大,而在明确表示拒绝减租后,蛋壳公寓方表示会有工作人员跟进协调,但截至目前还没有收到明确答复。

  房东租客两头吃?蛋壳公寓被约谈!租客焦虑,业主不满,疫情下长租公寓前景何解

  (受访者提供的截屏)

  而在租客端,蛋壳公寓在2月3日发布《致蛋壳公寓租客的一封信》,信中指出,针对武汉无法返城的租客,蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时,根据受疫情的影响程度,不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。而在2月10日,蛋壳公寓在官方微博发布消息,疫情补贴申请入口于当日下午6点陆续开放,本次申请将持续至2月29日。

  房东租客两头吃?蛋壳公寓被约谈!租客焦虑,业主不满,疫情下长租公寓前景何解

  蛋壳公寓称,补贴将在3月2日后返还至蛋壳公寓APP个人中心的钱包中。对于武汉地区以外的租客,结合各地疫情发展,蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数,返还租客相对应的租金,或提供相对应的免费延住天数。

  然而,此举受到租客的质疑声不断,有租客表示返还金额并不能提现,返还的金额仅能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)及续租首付款等蛋壳APP内的账单费用,也就是说自己要继续被蛋壳“捆绑”。

  到了2月13日,蛋壳公寓再次发布微博宣布,针对疫情期间(2月1日-29日)合同到期进行续租的租客,将在原有续租活动(首月立减50%月租金,住满6个月再返20%月租金)的基础上,再返50%(武汉地区返100%)月租金作为疫情补贴。

  记者看到一些深圳房源放出“首月0折”的优惠活动,也尝试在蛋壳公寓的官网租房。蛋壳公寓的一位物业管家表示,该活动或许在几天内就会取消,希望记者可以赶紧签约。

  这时,记者提出疑问:现在深圳所有小区都实行封闭管理,外来人员无法进入小区看房,不看房又该怎么签约?物业管家表示,如果无法进入小区,可以视频看房。这时,记者又提出质疑:即使现在签约,但肯定也无法在近期进行搬家等动作,能否从租客实际搬入的时间开始算房租?对方明确表示不可以,即从签约之日期开始算房租。记者提问,现在有关蛋壳公寓的消息满天飞,甚至有部分房东声称存在改合同的事情。物业管家表示,改合同是不可能的,如果是App的原因,可能是系统在升级。

  最近,不少长租公寓品牌都陷入关于租金的风波,随着蛋壳公寓事件的发酵,越来越多的租客、业主加入到对长租公寓的讨论中。业主方面的情况比较明朗,有合同在手,逾期15天有正当理由维权。而对于租客来说,他们是平台、业主、租客三者中最为弱势的一方。

  压力当头考验长租公寓

  企查查的数据显示,蛋壳公寓的运营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司成立于2015年1月,注册资本1000万人民币。借助互联网和长租公寓风口,规模发展迅速。今年1月17日,蛋壳公寓成功在美国上市,以可供出租房间数量来看,目前是仅次于自如的国内第二大长租公寓运营商。

  招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为人民币6.56亿元、26.75亿元。2019年前9个月,营收为人民币49.997亿元,2018年同期为人民币16.73亿元,同比增长199%。与此同时,2017年、2018年的净亏损分别为人民币2.72亿元、13.69亿元。2019年前9个月,净亏损为人民币25.16亿元。从这些数据也显示出蛋壳公寓巨大的营收能力,但同时也隐藏了巨额亏损所带来的风险。

  疫情当前,在多家地产集团宣布将对租户免租或免物业费的同时,部分一、二线城市也呼吁公寓楼房东给暂时未能返回工作驻地的租客减免部分租金。同时,部分房东给租客免租、减租的消息也经常出现。对于长租公寓行业,情况就更复杂了。

  在深圳八卦岭经营长租公寓的陈经理表示,受目前疫情的影响,每家长租公寓企业都面对不同程度的经济损失,有大型房企背景的长租公寓或许还可以坚持,但如果疫情继续蔓延,租客住不进来,不少小型长租公寓运营商可能会就此倒下。陈经理向记者透露,从目前情况来看,最近半个月的租户违约率达到12%左右,虽然看似不高,但对长租公寓行业来说春节之后本是租赁旺季,现在业务不升反降,经营压力就会迅速上升。另一边,长租公寓的重资产运营,又使得其对资金的要求非常高。

  数据显示,起初还有VC/PE为长租公寓的烧钱抢房“买单”,但有限的盈利能力与回报率,使得投资机构也逐渐退场。数据显示,整个2019年长租公寓领域投融资事件共16起,同比2018年减少了15起,行业融资难基本已是不争的事实。

  据克而瑞租赁住宅研究院分析,疫情对于长租公寓的具体影响,主要体现在假期延长,租客复工延迟,人口流动大量减少甚至停止,导致长租公寓的房屋空置率上升;受疫情影响房源空置率上升,租金收入减少,但需支付的房东租金、员工薪资等成本在持续增加;一旦中小企业面临裁员,间接导致人员住宿需求减少,影响部分租客无法续租;在疫情防控期间,许多企业暂停了房源带看,2月后增量业务受到较大影响,未来预期收入也将会大打折扣。

  对长租公寓行业来说,此次疫情成为考验运营能力的关键时刻。多家长租公寓的经营者表示,长租公寓的正常经营关系到千千万万的房东和租户,希望政府出台相应政策予以支持,帮助企业度过难关。

  213日,杭州市住保房管局联合杭州市市场监督管理局制定下发《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》(以下简称《通知》),在保障租客及住房租赁企业员工生命安全和身体健康前提下,确保房东、租客基本权益,推进住房租赁企业有序复工。

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关键词阅读:蛋壳 长租公寓

责任编辑:赵路 RF13155
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